一直以来，房地产方面的话题一直是为人们所津津乐道，有人大开大合从宏观入手，分析流动性，分析货币财政政策甚至国际影响；有人着眼于细微，从微观切入，分析供需，分析人口流动，区域经济发展。可以说一时间众说纷纭，百花齐放。可是作为一个旁观者，我想，在涉及房地产问题的讨论开始之前，我们大多数人都需要明白这几个问题，否则讨论房地产的问题可以说都有一些“凑热闹”的嫌疑。

一．关于房价

大家都喜欢谈房价，因为这看上去是个最为直观的数据，似乎人人都可以理解。可不是吗？朝阳区的８０坪现在卖２００万，海淀的同样大小的房子卖３００万，这个比较不是很清楚明白，人人皆知吗？可是，房子的价格是什么，真的可以比较吗？

在金融投资上，房地产的投资其实充斥了很多主观判断的东西，其中最主观的就是价格。往往对于投资分析人员来说，最可靠的价格来自最近同类型成交的价格，比如，西单大厦附近的一幢大楼需要转让，那么其出售决策者就会参考最近几个月或者一年以内西单附近的其他大楼的转让价格作为参考。可是即便如此，也难免主观判断的因素。很简单，两幢大楼附近的设施未必类似，大楼里的装饰和维护状况未必相似，甚至可能在最近的时期以内西单附近并没有任何大厦转让的记录。

这样的状况，我们在金融投资上有个专门的术语，即“特质”性，（ＩＤＩＯＳＹＮＣＲＡＴＩＣ），房子，无论是住宅还是商用楼都具有这样的特性。建立这样的认识，我们就不会简单的用平均房价的涨跌轻易作为判断房市趋势的依据了。另外，如果房子本身是自住，而不存在交易动机，那么房价这样的市场风险其实被无形中回避了，这就好比持有一个５年期到期的国库券，到期时国家将支付１００％本金和５％的利息，那么这样的国库券持有到期中不被交易自然就没有市场风险。

二．中国和美国在关于住房金融上的差异

可能由于美国的次级债风波影响至今依然继续，也或者是因为美国的房市经历了“飞流直下三千尺”的动荡，尤其在几个关键州下跌超过７０％，中国人开始害怕中国的房市也会出现这样的现象，也开始关注中国涉及住房金融的政策和规定。

不过，我们也应该意识到中美两国在住房金融体系上存在着明显的差异，导致Ａ并不适用于Ｂ。美国的住房系统更依赖于住房金融体系，尤其是其贷款证券化的体系，其中这个体系包含了贷款保险（如ＦＨＡ，ＤＶＡ等机构），和证券化机构（如ＧＳＥ里的两房，政府性质的ＧＩＮＮＩＥ　ＭＡＥ和大量的私有部门的证券化和金融创新），而且美国家庭购买住房的主要资金来源就是贷款，可以说是高杠杆的购房。而反观中国的住房购买市场，大量的是现金购房，并不过度依赖住房金融系统。

这个差异使得中国金融业的银根政策执行所期待的效果并不能线性的得到体现，而且对基准利率的调节效果更体现在对银行的银根调节上，而并不能顺畅的转移到住房购买市场。当前有几个趋势值得关注，即（１）随着购房者平均年龄的下降，可能对住房金融的依赖会增加，这使得在美国目前通用的一些个人家庭财务指标等数据可以逐渐建立，这可能为中国的房地产市场分析注入新的数据；（２）中国资产证券化的进程加快可以使宏观调节住房市场的工具更多元化，而不是仅仅局限于银根或者利率。

三．谈房价的人的动机

其实这也不仅仅是在房地产市场，在股票市场也需要。有一些人认为房价涨，可能在于他本人就是房地产发展商；有的人则可能是发展商所暗地里聘请存在利益相关的所谓专家；有的人可能自己存了几套住房需要出售。有的人认为房价会跌，可能他早已经把手上的住房过早的脱手，希望可以通过房价的下跌来重新入市，也可以是因为他可能代表了某些做空利益集团，更有可能的是他一向就是唱空。

从动机上看，一向唱空或者一向唱满在长期来看总会正确那么一次甚至几次，但是这不代表他们的理论就正确，因为“虽然是小概率事件，但是总会发生”。